复式一二楼带下沉式小院，顶楼138平带阁楼实用60平选哪个？

如果是同一栋楼，相同价格，我建议选择一二层复式带下沉式花园。

但是事实上，售价不会相同，后期转手难易也不同，为什么呢？

一、从开发商定价来说：一二层复式带下沉式花园，可能是叠拼别墅或是四五层洋房的设计。这时，往往一二层带花园售价最高，因为这个配置和别墅的享受是差不多的。而138平米带阁楼，就达不到别墅的配置，售价往往要便宜30%以上。

二、从个人享受来说，一二层复式带下沉式花园，一般四五十岁以上财富圈层购买，适合三代同堂，有老人有孩子，便于亲近自然，方便长者养花弄草，煮茶，颐心养性。

而138平带阁楼，一般适合年轻人，做个性家居设计。

三、从二手市场来说，138平带阁楼比较难卖，首先阁楼比较鸡肋，层高太低，只适合做儿童房，但因为太热，你也不会舍得让孩子住阁楼。138平起码可以做四五房了，家里不缺卧室，往往阁楼就成了堆杂物的地方。而且你只说带阁楼，没说带露台，那这个顶层户型价值更差了。

而一二层复式带下沉式花园，在市场上是很稀缺的，转手容易，功能强大。除了常规居住外，还可以做民宿，做咖啡厅，做会所等等。如果你财力足够，建议选择一二层复式带花园。

复式1-2楼带下沉式庭院和顶楼138平带60平阁楼，如何选择？如果是我，我会选前者。相关意见分享如下，供参考。

01、复式1-2楼带下沉式小院，有哪些优、劣势？洋房复式2跃1，下跃户型，带个小院，还是有很多优势：

①采光、采阳几乎不受影响

洋房小区，建筑密度低，楼层矮，间距宽，一般采光、采阳都不会相互遮挡，即便是像一楼、二楼这样的低楼层。如果地势差异，下沉的1楼可能采光会不好。

②小院可以种花种菜

很多人都特别喜欢住宅带院子，可以在院子里种花种草，修身养性；有的又喜欢种点菜，既劳动了，又可以得点蔬菜吃；还有的在院子里养点宠物、做个风水池什么的，也蛮好的。

③老人进出便利

我们就是这样，考虑到父母年纪逐渐大了，单独买了一套一楼的房子摆着，如果哪天老人想搬去住了，就可以过去住，主要就是为了方便老人进出，尤其是担心坐电梯出问题。

④停车便利

有的院子，即便是下沉式庭院，也是可以停车的，就可以不用花钱单独买车位，省去了一部分开销。

⑤家中有小孩的话，不用封阳台

2跃1下跃户型，2楼几乎与地面齐平，1楼下沉，院子又是自己的，院子外设置栅栏，不管是高度，还是防盗，应该都是没啥问题的。

当然，作为2-1楼下跃户型，劣势也是很明显的：

①潮湿、阴冷

2-1楼带院子的房子，往往很潮湿，尤其是不带地下室的。即便是带了地下室或车位的，2-1楼带下沉院子的都难免潮湿。

后期小区或院子的绿化树长高，可能会影响部分房间的采光，就会比较阴冷。

②私密性不佳

2-1楼带下沉院子，站在院子外，几乎可以把整个房子里的情况看清楚，如果不拉或忘记拉窗帘的话，生活的私密性是很难保护到的。

③防盗问题

有些小区物业管理不到位，洋房项目又往往在郊区，2-1楼防盗设施、措施没做好的话，还是有隐患的，这个隐患不仅存在于大门处，院子和客厅外的大门也是。

综合看，2-1楼带下沉院子的户型，优势和劣势都很明显，但总的来说，优势多于劣势。

02、顶楼138平带60平阁楼的优、劣势洋房项目顶楼138平带60平阁楼的优势：

①视野开阔

毫无疑问，顶楼在小区中几乎是视野最好的，不用担心绿化树高矮，也不用担心其他楼间距的问题，看哪里几乎都不受影响。

②采光、采阳充足

顶楼采光自然不用多说，采阳的话，朝向忌北外，几乎没有遮挡问题，日照会很充足。

③私密性好

已经是顶楼了，上面不会有小孩乱跳，其他人也很难看得见一家人的生活状况，生活私密性和安静性都比较好。

④阁楼存储空间大

带阁楼之后，可以用阁楼空间堆放杂物、闲置用品，提高138平米空间的利用率。

⑤阁楼对隔热、防水的过滤

顶楼带了阁楼，还可以过滤掉顶楼部分区域的渗水、隔热问题，起到缓冲、预防作用。

⑥138平的平层好住

家里只有4、5口人的，住138平层是很合适的，比较好住；要是住跃层的话，可能人气就会明显不足，显得冷清。

当然，顶楼带阁楼也有劣势：

①阁楼不能完全过滤掉隔热、防水问题

住宅面积138平米，阁楼60平米，显然，阁楼只能过滤掉顶楼一半左右的隔热、渗水问题，不能过滤掉全部区域。

②阁楼利用率不高

阁楼往往不规则，层高不高，很难有效利用，加上存在防水、隔热问题，利用价值也不大，一般做杂物、闲置物品的存储更好。

③没有阁楼过滤的部分，隔热、防水有隐患

顶楼之所以便宜，之所以会赠送阁楼，很大原因就在于隔热和防水两大难题！

即便是在浇灌技术普遍运用的今天，顶楼的这两大“硬伤”依然不能从根上解决，只能说比以前更好些，不像以前那样突出。

综合看，顶楼138平带60平阁楼，优势多于劣势，劣势在于未带阁楼的部分无法过滤掉隔热、渗水问题，带阁楼部分利用率又不高。

03、两种户型，如何选择？我认为，取决于三个因素：

①个人偏好

喜欢种花种菜，养点宠物，做点风水池啥的，建议就是2-1楼带下沉院子的，这些个人爱好基本都能满足，其他楼层就很难满足得了。

②家庭人员结构

家里既有老人，又有小孩的，建议就是2-1楼带下沉院子的，进出方便，没有安全隐患；分层居住，互不打扰，还能满足老人、小孩的爱好。

③升值保值空间

一般来说，2-1楼带院子的受众面会更广，市场需求量会更大，后期保值、增值空间也会更大；顶楼带阁楼的，可能受众面会相对狭窄，因而保值、增值率会相对较低。

因此，我个人更倾向于2-1楼带下沉院子的，更小资一些！顶楼138平带60平阁楼的，可能阁楼利用率不会太高，价值不大，有些鸡肋。